Laut den offiziellen, vor kurzem von Statec veröffentlichen Zahlen zum Luxemburger Immobilienmarkt im Jahr 2023 sind die Preise letztes Jahr hierzulande um 9,1 Prozent gefallen. Das, nachdem sie in den vier Jahren zuvor jeweils um rund zehn Prozent pro Jahr gestiegen sind.
Bereits ab den letzten Monaten des Jahres 2022 kühlte sich die Preissteigerungsrate dann spürbar ab. Es war die Zeit, als die Leitzinsen in Europa wieder angehoben wurden. In den ersten drei Monaten 2023 begannen die Wohnungspreise dann zu fallen. Erst langsam (1,7 Prozent im Jahresvergleich im ersten Quartal), dann schneller (mehr als 13 Prozent seit dem dritten Quartal). Es war das erste Mal seit dem dritten Quartal 2009, kurz nach der Finanzkrise, dass hierzulande die Immobilienpreise (im Jahresvergleich) sanken.
Nachdem die Preise von Wohnungen letztes Jahr deutlich eingebrochen sind, scheint sich die Preiskorrektur auch zu Beginn des Jahres 2024 fortzusetzen. Darauf deuten die auf der Webseite athome.lu „inserierten Verkaufspreise“ hin, die zum Ende des ersten Quartals einen durchschnittlichen Rückgang der Preise in Höhe von 9,3 Prozent (im Jahresvergleich) aufweisen.
Die Anpassung der Preise setze sich fort, wobei der Rückgang bei Appartementwohnungen (minus 10,1 Prozent) im Vergleich zu Häusern (minus 7,7 Prozent) stärker ausgeprägt ist, hebt die Plattform in der Analyse ihrer Zahlen hervor.
Alle Regionen betroffen
Der Trend erstreckt sich auf alle luxemburgischen Regionen, schreibt athome weiter. Die stärksten Rückgänge der Quadratmeterpreise wurden derweil im Süden (minus 11,6 Prozent), im Norden (minus 10,5 Prozent) und im Osten (minus 10,3 Prozent) gemessen. Am stabilsten geblieben sind die Preise demnach im Zentrum (minus 6,7 Prozent) und im Westen (minus 8,7 Prozent).
Die Zeit der zulegenden Preisrückgänge scheint ihren Höhepunkt derweil hinter sich gelassen zu haben. „Wenn man nun die Preisentwicklung nach Quartalen analysiert, stellt man fest, dass sich der Preisrückgang im Laufe des Jahres 2023 verstärkt und sich schließlich Ende 2023 und Anfang 2024 stabilisiert“, so die Plattform. Die Preise seien bereits so weit gefallen, dass man im ersten Quartal 2024 wieder eine Zunahme der Zahl der Transaktionen gemessen habe.
In den Monaten zuvor war die Zahl der getätigten Verkäufe drastisch eingebrochen. Dies als Reaktion auf die gestiegenen Kreditzinsen, die Käufe noch unerschwinglicher machten, als sie es durch die Preissteigerungen in den Vorjahren sowieso schon waren. Da jedoch nur wenige Besitzer Preisrückgänge für ihre Immobilien hinnehmen wollten, ist die Zahl der Verkäufe eingebrochen. Insgesamt wurden in den letzten drei Monaten des Jahres so 42 Prozent weniger Appartementwohnungen als im Vorjahreszeitraum verkauft. Am stärksten ist der Markt für den Verkauf von im Bau befindlichen Wohnungen (minus 72,8 Prozent) eingebrochen.
Markt-Normalisierung in Sicht?
Auch die aktuelle Beruhigung der Preissteigerungsrate (plus 1,7 Prozent im ersten Quartal) bei den Mieten wertet athome als Zeichen für eine Normalisierung des Marktes. Nach starken, zweistelligen Anstiegen im Jahr 2023 symbolisiere die neue Stabilität „das Ende der massiven Verschiebung von Käufern auf den Mietmarkt“. In den Monaten zuvor hatten die hohen Kreditkosten viele potenzielle Wohnungskäufer auf den Mietmarkt gedrückt, was die Mieten in die Höhe getrieben hatte.
Als einer der wichtigsten Treiber der nun beginnenden Beruhigung und Normalisierung auf dem Luxemburger Wohnungsmarkt sieht athome, dass die von den Banken für Immobilienkredite angebotenen Zinssätze seit Jahresbeginn „deutlich“ gesunken sind. Wurden im Dezember 2023 im Schnitt noch bis zu 5 Prozent verlangt, seien es mittlerweile oftmals nur noch 3,5 Prozent. Ein deutlicher Unterschied für Kreditnehmer.
Dennoch bleibt die Zahl der Transaktionen überaus gering und die Kaufpreise sind weiter am Fallen. Mit einer wirklichen Erholung rechnet die Immobilienplattform erst „im Laufe des Jahres 2025“. Nach erwarteten ersten Senkungen der Leitzinsen im zweiten oder dritten Quartal 2024. Vom aktuellen Jahr 2024 erwartet athome, dass es „ein Übergangsjahr sein wird“.
Besitzer und Mieter
Rund 33 Prozent der Luxemburger Haushalte sind Mieter. Etwa 67 Prozent der Einwohner sind Besitzer der eigenen Wohnung. Etwas mehr als die Hälfte von ihnen haben ihren Immobilienkredit bereits zurückgezahlt. Für das Vermögen der einzelnen Haushalte spielt es eine große Rolle, ob die eigene Wohnung gekauft oder gemietet wird.
Eine durchschnittliche Wohnung
Der Kaufpreis einer durchschnittlichen Apartment-Wohnung betrug zum Ende des Jahres 2023 nur noch 648.863 Euro, wie neue Statec-Zahlen zeigen. Ein stattlicher Rückgang von rund 50.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten. Ähnlich hoch wie vor zwei Jahren, Ende 2021. Innerhalb von zehn Jahren ist der Anstieg jedoch beachtlich: Ende 2014 lag der Durchschnittspreis für eine 80-Quadratmeter-Wohnung erst bei 377.368 Euro.
Immobilienkredite im Februar
Im Februar ist der durchschnittliche feste Zinssatz für neue Hypothekendarlehen an private Haushalte auf 3,7 Prozent gesunken, zeigen neue Zahlen der Zentralbank. Im Dezember 2023 waren es noch über vier Prozent.
Der variable Zinssatz für neue Immobilienkredite lag weiter bei 4,9 Prozent. Im Dezember waren es 5 Prozent. Seinen niedrigsten Stand hatte er im August 2021 mit 1,28 Prozent erreicht.
Mit einer Gesamtsumme von rund 260 Millionen Euro ist das Volumen der neu aufgenommenen Kredite niedriger als im Vorjahreszeitraum. Als Folge der gestiegenen Zinsen war dann zuletzt auch das Volumen der geliehenen Gelder deutlich rückläufig. Im Jahr 2023 waren insgesamt Immobilienkredite in Höhe von rund 5,5 Milliarden Euro vergeben worden. 2021 noch mehr als 9 Milliarden Euro. Jedoch ist die Summe, verglichen mit den letzten beiden Monaten 2023, nun wieder leicht gewachsen.
Der Vergleich mit Europa
Dem gleichen Trend folgend, hat sich der Preisanstieg bei Wohnimmobilien europaweit in den Jahren stark abgebremst. Das zeigt der europäische Vergleich der Eurostat-Zahlen. Lag die Preissteigerungsrate zum Ende des dritten Quartals 2022 noch bei über zehn Prozent, so war sie Mitte 2023 leicht rückläufig. Im Großherzogtum ist der Preisrückgang derweil sehr ausgeprägt (minus 14,4 Prozent im letzten Quartal 2023), der europäische Durchschnitt liegt bei plus 0,2 Prozent.
In keinem anderen Mitgliedstaat der EU sind die Preise zuletzt schneller gefallen als in Luxemburg. Im ersten Quartal des Jahres 2021, wie auch im Jahr 2020, galt Luxemburg noch als Spitzenreiter bei den Preissteigerungen.
Vergleicht man das vierte Quartal 2023 mit dem Jahr 2010, so sind die Hauspreise in der EU um 48 Prozent gestiegen. In Estland, Ungarn, Litauen, Lettland, Tschechien, Österreich und Luxemburg haben sie sich in dieser Zeit mehr als verdoppelt. In all den genannten Ländern war der Anstieg jedoch spürbar schneller als hierzulande.
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