Während vieler Jahre, praktisch seit der Finanz- und Schuldenkrise vor 15 Jahren, kannten die Luxemburger Immobilienpreise nur eine Richtung. Jahr für Jahr stiegen die Preise für Wohnraum. Fast jedes Jahr beschleunigte sich die Steigerungsrate.
Angetrieben wurde der Run auf Wohnungen während dieser Zeit derweil nicht nur vom eigentlichen Bedarf (immer mehr Arbeitsplätze in Luxemburg). Die sehr günstigen Kreditzinsen und die Strafzinsen auf Sparguthaben trieben zusätzlich neue Investoren in den Markt. Da jedoch nicht wirklich mehr gebaut wurde, konnten die Preise nur zulegen.
Immobilien wurden unerschwinglich. Die Steigerungsraten der Wohnungen waren teils höher als die jährlichen Durchschnittsgehälter. Zwischen 2018 und 2022 legten die Wohnungspreise im Schnitt um mehr als zehn Prozent pro Jahr zu.
Nun sind die Preise seit etwas mehr als einem Jahr rückläufig. Und das deutlich: Zum Ende des vierten Quartals lagen sie 14,4 Prozent unter denen des Vorjahres. Doch mit den fallenden Preisen wird leider kein Problem gelöst. Die Preise fallen aus einem schlechten Grund: Sie gehen nicht zurück, weil es plötzlich ein besseres Angebot auf dem Markt gäbe. Die Ursache ist, dass bereits unerschwingliche Wohnungen für den potenziellen Käufer noch unerschwinglicher wurden. Für einen Kredit von 700.000 Euro (in etwa der Preis für eine Durchschnittswohnung) fallen nun nämlich nicht mehr nur rund 10.000 Euro Zinsen im Jahr an, sondern eher über 30.000 (pro Jahr). Eine deutliche Senkung der Kaufkraft.
Die strukturellen Probleme werden jetzt durch die aktuelle Situation der „Preisrückgänge“ eher weiter verschärft. Verkaufen tut derzeit nur der, der verkaufen muss, etwa weil er einen Überbrückungskredit hat. Wer es sich leisten kann, wartet auf wieder bessere Zeiten. Fast gestoppt wurde derweil der Bau von Neuwohnungen. Weil viele mögliche Käufer letztes Jahr auf den Mietmarkt ausweichen mussten, sind die Mieten gestiegen.
Die Lage der fallenden Preise könnte sich nun wieder bessern, wenn die Leitzinsen wie erwartet irgendwann im Jahresverlauf herabgesetzt werden sollten. Dann jedoch dürften sich die in dieser Zeit entstandenen zusätzlichen Mängel bemerkbar machen. Für den Markt ist kein gesundes Gleichgewicht in Sicht. Die Preise dürften dann wieder steigen.
Da weiterhin monatlich neue Jobs entstehen, dürfte sich die Zahl der Menschen auf der Suche nach Wohnraum kaum verringert haben. Bereits 1991 hieß es in einer Studie, dass in Luxemburg zwischen 6.600 und 30.000 Wohnungen fehlen. Geschlossen wurde diese Lücke nie.
Um das tatsächliche Problem anzugehen, gibt es nur eine Lösung: Es müssen deutlich mehr Wohnungen, und besonders mehr erschwingliche Mietwohnungen, gebaut werden. Und wenn das schnell geschehen würde, wäre es auch gut für den Bausektor.
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