Der Regierungsrat hat am Montag den Gesetzesentwurf zur Reform der Wohnungsmieten gebilligt – mit einer entscheidenden Änderung. „Angesichts der starken Ablehnung der Reform der Mietobergrenze, wie sie derzeit im Gesetzentwurf vorgesehen ist, hat der Rat in Übereinstimmung beschlossen, den Teil über die Reform der Mietobergrenze aus dem Gesetzentwurf zu streichen.“ Mit anderen Worten: Die Begrenzung der Mieten auf 3,5 Prozent des investierten Kapitals, wie der Entwurf des Ex-Wohnungsbauministers Henri Kox (déi gréng) es vorsah, ist Geschichte – zumindest vorerst.
Nach einer Anfrage des Tageblatt verschickte das Wohnungsbauministerium von Claude Meisch am Dienstag ein Schreiben, indem es heißt: „Es wird darauf hingewiesen, dass die Summe der Mieten, die von den Mietern im Rahmen eines Mietverhältnisses, einer Wohngemeinschaft oder eines Mehrfachmietverhältnisses gezahlt werden, nicht höher sein darf als die maximale Jahresmiete, die durch die Regel von fünf Prozent des in die Wohnung investierten Kapitals definiert ist.“ Die Fünf-Prozent-Regel stammt aus dem Jahr 1987 – zu der Zeit erfuhr Luxemburg seine erste Immobilienpreiskrise.
Was bleibt von der Reform?
Colocation (Wohngemeinschaften): Der Gesetzesentwurf sieht spezielle Regelungen für WGs vor, die in der aktuellen Gesetzgebung fehlen. Ein einheitlicher Colocationsvertrag wird zwischen den Mietern und dem Vermieter etabliert. Zudem müssen die Mieter einen schriftlichen WG-Pakt erstellen, der die Modalitäten des Zusammenlebens regelt. Ein ausziehender Mieter muss drei Monate im Voraus kündigen und aktiv einen Ersatzmieter suchen.
Schriftliche Mietverträge und Einhaltung der Mietobergrenze: Zukünftig müssen alle Mietverträge schriftlich abgefasst sein und klar angeben, dass der geforderte Mietpreis die gesetzliche Obergrenze nicht überschreitet.
.Abschaffung der Definition von Luxuswohnungen: Die bisherige Kategorie der „Luxuswohnungen“, die von der Mietobergrenze ausgenommen waren, wird abgeschafft.
Aufteilung der Maklergebühren: Die Kosten für Immobilienmakler sollen zukünftig gerecht zwischen Vermieter und Mieter (50/50) aufgeteilt werden.
Regulierung der Mietkaution: Die maximale gesetzlich zulässige Mietkaution wird von drei auf zwei Monatsmieten reduziert. Es wird eine detaillierte Prozedur zur Rückgabe der Kaution eingeführt, einschließlich Strafen bei Nichteinhaltung der gesetzlichen Fristen.
Großer Streit um die Mietobergrenze
Die Mietobergrenze von 3,5 Prozent stand im ursprünglichen Entwurf, den Henri Kox im Juli 2020 der Chamber vorlegte, überhaupt nicht drin. Kox hatte zuvor in einem Interview mit Radio 100,7 gelobt, das Prinzip mit den 5 Prozent beizubehalten. Erst im Herbst 2022 folgte eine Änderung am Entwurf, die eine Kopplung der Mieten an die Marktpreise vorsah und die Jahresbruttomiete auf 3,5 Prozent des investierten Kapitals senkte – sogar auf drei Prozent für Gebäude der niedrigsten Energieeffizienzklassen F, G und H. Kox wollte damit die energetische Sanierung von Mietobjekten vorantreiben. So würden die Heizkosten für Mieter sinken, die Umwelt geschont werden und die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen reduziert – wir erinnern uns, 2022 hing Europa noch am Tropf der russischen Öl- und Gasindustrie.
Diese Regelung sorgte, gelinde gesagt, für Unmut. Konservative befürchteten, dass Investitionen in den Wohnungsmarkt ausbleiben würden, da das Vermieten sich nicht mehr rentiere – Kommentatoren im Luxemburger Wort sinnierten sogar über einen möglichen Verfassungsbruch. Doch auch von links kam Kritik: Die Reform legalisiere die Exzesse am Wohnungsmarkt, gegen die sie eigentlich vorgehen sollte, so déi Lénk in einer Verlautbarung im November 2022. Das „investierte Kapital“ nämlich, das war in dem Entwurf gar nicht die Summe, die real in das Gebäude investiert wurde – sondern der Wert des investierten Geldes zum Zeitpunkt der Vermietung, der über einen Koeffizienten stetig aktualisiert werden konnte.
Die CSV-DP-Koalition hat diesen Streitpunkt nun vorläufig auf die lange Bank geschoben und setzt den Teil der Reform um, die weitestgehend unstrittig ist – abgesehen von déi Lénk, die sauer sind, weil die Regierung ihre Vorschläge nicht berücksichtigt. Jean-Michel Campanella vom Mieterschutz Lëtzebuerg zeichnet ein differenzierteres Bild: Der Entwurf von Kox hätte gerade im Altbestand für massive Teuerungen gesorgt, während die Regelungen sowohl im Neubau als auch im Bereich der Cafézimmer eigentlich solide gewesen wären. Er sagt aber auch: „Der aktuelle Entwurf wird übertriebene Steigerungen der Mietpreise nicht verhindern können.“
Der Entwurf wird nun zurück in die zuständige parlamentarische Kommission wandern – hier können die Abgeordneten noch Änderungsvorschläge einbringen. Die Commission du Logement gehört zu den Gremien, deren Sitzungen ab dem 17. April live auf der Website der Chamber verfolgt werden können.
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