Kaufen oder mietenWarum es auf dem Luxemburger Wohnungsmarkt so schwierig ist

Eine Eigentumswohnung zu besitzen – das klingt erst einmal nicht schlecht. Aber möchte man sein Domizil derzeit verkaufen, wird es schwierig. Das spüren Mandy und Max aus Rodange gerade am eigenen Leib.„Unsere Wohnung steht seit über einem Jahr zum Verkauf“, sagt Mandy. Um Kosten zu sparen, haben die beiden erst versucht, ihre Bleibe privat über Facebook zu verkaufen. „Wir haben die Wohnung vor vier Jahren auf diesem Weg gefunden. Es hat den Vorteil, dass keine Kosten für eine Agentur anfallen“, sagt Mandy. 

Auf die Anzeige haben sich aber nur Agenturen gemeldet. Am Ende haben sich die beiden dann doch dazu entschieden, eine Immobilienagentur einzuschalten. Aber auch damit hatten sie kein Glück: „Wir hatten nach vier Monaten nie richtiges Feedback bekommen und fast keine Besichtigungen.“ Also wurde der Vertrag wieder aufgelöst – und die nächste Agentur engagiert. Doch auch mit dieser Agentur sollten Mandy und Max kein Glück haben: „Unserem Makler wurde gekündigt, wir stehen also wieder am Anfang und suchen eine neue Agentur“, sagt Mandy. 

Zwei Zimmer, eine separate Küche und ein großes Wohnzimmer auf 70 Quadratmetern im Untergeschoss eines beschaulichen Mehrfamilienhauses in Rodange. 16 Wohnungen sind hier auf vier Etagen verteilt. An einem großen Balkon fehlt es der Wohnung auch nicht. Das hört sich nicht schlecht an. Mandy und Max haben inzwischen eine Vermutung, woran der Verkauf scheitert: Es fehlt eine Garage. Das Anmieten eines Stellplatzes schreckt die Käufer ab, glaubt Mandy. „Wenn die Garage uns gehören würde, hätten wir die Wohnung sicher schon verkauft bekommen.“ Schon fünfmal seien sie mit dem Preis heruntergegangen. „Das sind fast 100.000 Euro.“

Die laufenden Kosten muss das Paar noch immer decken, zusätzlich zum Kredit für das neue Haus. Werden die beiden ihre Wohnung bald verkauft bekommen? Der Optimismus hat sie inzwischen verlassen. „Wir haben gesagt bekommen, dass in unserer Gemeinde viele Wohnungen verkauft werden, die bereits entweder eine Garage oder ein weiteres Zimmer, eine offene Küche oder sonstige Eigenschaften haben, nach denen Interessenten suchen, die unsere Wohnung aber nicht hat.“ Dies würde das Ganze „überhaupt nicht einfacher machen“, so die beiden.

8.531 Euro für einen Quadratmeter – das ist der durchschnittliche Kaufpreis einer Immobilie in Luxemburg im vierten Quartal 2023. Im Vergleich zum Vorjahr blieb der Preis „stabil“, wie das Immobilienportal Immotop.lu in einer Mitteilung Mitte Januar schreibt. Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter ist jedoch verglichen mit dem dritten Quartal des Jahres 2023 um 0,9 Prozent gesunken.

Am teuersten waren Wohnungen im Zentrum: 11.018 Euro pro Quadratmeter. Im Westen und Osten war es schon deutlich billiger, mit 7.987 Euro und 7.241 Euro. Im Süden lag der Durchschnittspreis bei 6.981 Euro. Am günstigsten kaufte man im Norden, mit 5.785 Euro. Rückläufig waren die Preise vor allem in Süden, Norden und Westen – um bis zu minus 5,8 Prozent innerhalb eines Jahres. Im Zentrum stiegen die Preise sogar noch um zwei Prozent. 

Ein wichtiger Preisfaktor laut Immotop: die Energieklasse. So hat eine Immobilie der Energieeffizienzklasse A im Durchschnitt 9.547 Euro pro Quadratmeter gekostet. Die Klasse G hat dagegen durchschnittlich nur 7.156 Euro eingefahren. Ein Unterschied von 2.391 Euro. 

Spitzenreiter im Land ist immer noch die Hauptstadt. Dort lag der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2023 bei 12.487 Euro. Allerdings gibt es auch innerhalb der Stadt große Unterschiede. Mit 14.571 Euro ist das Viertel Belair am teuersten, dicht gefolgt vom Kirchberg mit 13.014 Euro. Am anderen Ende der Skala stehen die Stadtteile Rollingergrund und Dommeldingen: Um hier eine Wohnung kaufen zu können, muss man „nur“ 9.763 Euro beziehungsweise 9.864 Euro auf den Tisch legen. Überall dort blieb der Preis laut Immotop im Jahresvergleich stabil. Ganz anders in Hollerich und Merl: Dort sanken die Preise dramatisch. In Merl wurden Wohnungen für 4 Prozent weniger verkauft. In Hollerich waren es sogar 6 Prozent weniger. 

Wenn die eigene Wohnung als Wertanlage schwankt, wieso dann noch kaufen? „Meiner Erfahrung nach suchen zurzeit mehr Menschen nach einer Mietwohnung“, erklärt Chris de Jong. Er betreibt die Immobilienplattform homie.lu. „Mit Wohnungen, die bei einer Immobilienfiliale zur Vermietung eingetragen werden, hat man im Prinzip weniger Probleme“, sagt de Jong. Das Angebot sei zwar limitiert, aber die Nachfrage bestehe.

Tatsächlich steigen die Mietpreise in Luxemburg noch immer. Laut Immotop lag der Mietpreis für einen Quadratmeter Ende 2021 bei 23,47 Euro. Im Jahr 2022 stieg er auf 24,12 Euro. Und bei der neuesten Erhebung im vierten Quartal 2023 legte er noch einmal eine gute Schippe drauf: 25,89 Euro pro Quadratmeter. 

„Beim Verkauf ist das anders“, sagt Chris de Jong. Das liege vor allem an den hohen Zinsen. Potenzielle Käufer bekommen keinen Kredit mit einem höheren Rahmen. De Jong gibt ein Beispiel, welches das Problem veranschaulicht: Bei einem Zinssatz von 1,5 Prozent muss ein Käufer bei einem Kredit von 600.000 Euro, mit 30 Jahren Laufzeit, 745.000 Euro zurückzahlen. Liegt der Zinssatz bei 4 Prozent, sind es 1.034.000 Euro. „Das macht einen Unterschied von fast 50 Prozent auf den Kaufpreis, der allein an Zinsen zurückgezahlt werden muss“, sagt de Jong. Die Bewegungen auf dem Markt könnten daher kommen, dass Käufer abwarten, bis die Zinsen sinken. Und dass Verkäufer nicht bereit sind, ihre Objekte mit einem hohen Verlust zu verkaufen.

Seit dem Ukraine-Krieg herrscht auf dem Kreditmarkt große Aufregung. Die Energiekosten sind durch dessen Ausbruch beachtlich gestiegen. Um gegen die hohe Inflation vorzugehen, hat Europas Zentralbank mehrmals die Leitzinsen erhöht. In der Folge sind die durchschnittlichen Zinskosten für Immobilienkredite mit einem variablen Zinssatz in Luxemburg gestiegen. Dieser lag im Mai 2022 noch bei überaus günstigen 1,36 Prozent. Im November 2023 waren es im Schnitt 4,73 Prozent. Für potenzielle Immobilienkäufer eine Katastrophe. Wer dann auch noch seine alte Immobilie nicht verkauft bekommt, dem steht schnell das Wasser bis zum Hals.